По крайней мере, к весне 2007 года стало понятно, что на рынке недвижимости Уфы спрос стал небольшим, вялотекущие операции для жизни. При этом ставки по ипотеке были низкими. Далее последовал ипотечный кризис, экономический кризис и все то, что привело к таким последствиям: — настоящие ставки по ипотеке стали практически заградительные, а прочие условия получения сложны — финансовое положение покупателей недвижимости ухудшилось. Тут надо отметить также, что наиболее платежеспособная часть населения уже приобрела квартиры в 2006-2007 годах. Квартиры не покупаются часто. Те же, кто в тот момент приняли решение о покупке в будущем и начали накапливать первоначальный взнос, теперь оказались в сложной ситуации. Есть некоторая сумма, есть старая квартира для продажи и выбор для покупки. Но реально осуществить сделку сложно. В итоге наиболее уязвимой оказалась категория населения не с самыми большими доходами. В настоящий момент падение цен на недвижимость создало отличную предпосылку для активизации рынка.
Многие покупатели ждали этого момента, так как хотели приобрети квартиру как можно дешевле: вполне рациональное желание. Отложенный спрос покупателей в итоге также накоплен. Правда, покупатели не рады, так как остаются две проблемы: — снижение уровня доходов населения. С общеэкономической ситуацией справится сложно. Но так как покупка недвижимости планируется и просчитывается задолго до реального осуществления сделки, значительная часть этих потенциальных покупателей ими и осталась. Да, их стало меньше, но они есть.
Что же до экономики в целом, то рынку недвижимости приходится принять это как данность, как заданную систему координат. — низкая доступность ипотеки. Этот фактор гораздо в большей степени в сфере возможного влияния операторов рынка. И хотя стоимость финансовых ресурсов – категория общеэкономическая, ставка по ипотеке во многом зависит от позиции и стратегии ипотечных банков. Выше не зря упоминались так называемые заградительные ставки. Они позволяют банку формировать ипотечные резервы, но фактически делают ипотечный продукт банка непривлекательным для заемщика. Какой же вывод? Ипотека стала в 2006 году неким допингом, позволившим активизировать потенциал рынка, точно так же, как допинг активизирует физический потенциал спортсмена. Но так же, как к наркотику, привычка рынка к внешнему двигателю сформировалась быстро.
Это касалось и банков, которые предлагали все новые и новые ипотечные продукты, оперировали ипотечными пулами, расширяли филиальные сети. Т.е. брали рынок объемами. Агентства недвижимости «подсели» на зависимость от технологии работы на растущем рынке. Проблемы продать (найти покупателя) практически не существовало. Поэтому как таковая технология эффективных продаж или искусства продаж была не нужна. Нужно было просто уметь быстро ориентироваться и выбирать покупателя за большую цену. Кризисный рынок в настоящее время выявил эту проблему и буквально «смел» с рынка такие агентства, которые не смогли перестроиться. Продавцы недвижимости оказались во власти вредной привычки того, что они не должны платить агентству за продажу объекта.
Что агентство просто обязано стоимость услуг« накинуть сверху» желаемой им цены. Как при этом будет продаваться объект – проблема агентства. И сейчас наши продавцы упорно не хотят понимать, что реалии рынка изменились. Продавцы-собственники не имеют желания признать свою наркотическую зависимость от устаревших технологий, того, что настоящая технология работы – это классический маркетинг взаимодействия спроса и предложения, которые и формируют цену. А когда желания нет, то и лечение неэффективно. Покупатели недвижимости приняли как должное возможность получения не просто дешевого, но большого и быстрого кредита. Оформить его было просто, проходили справки по форме банка и «честные глаза».
В итоге, весь рынок был выстроен под наркотик под названием «доступная ипотека». И чем доступнее она становилась, тем болей стойкой была зависимость всех участников рынка. Она проникла в сознание, опутала пеленой нежелания что-то менять в технологии работы и покупательского поведения, и, главное, завязала под себя финансовые потоки. Но все хорошее, к сожалению, рано или поздно заканчивается. Закончились финансовые «инъекции», и рынок «заломало». Никто и не думал, насколько сильной и продолжительной будет «ломка», какие сильные « психозы» вызовет у несостоявшихся покупателей и продавцов. Последние слова хорошо поймут сотрудники агентств недвижимости.
«Витаминчики» и «аспиринчики» в виде нового ипотечного стандарта для вынужденных неплательщиков, разрешения досрочно использовать материнский капитал и т.п., не помогали. Классический анамнез… И, как обычно, появились « химически нечистые» утешения – ломбарды, схемы, «черный выкуп» и «дам в долг». К чему это ведет, известно – жесткая интоксикация процентами и кабальными обязательствами и летальный исход вашим финансовым средствам. Рынок требует лечения. Хорошо бы стационарного. Методы лечения «ипотечной зависимости» рынок пытается разработать по-своему. Государство ищет варианты, банки, фактически поставщики той самой зависимости, не излечившись, подсели теперь на валюту, агентства недвижимости «выломало» с рынка уже процентов на 90.
Самые стойкие пока – продавцы и покупатели недвижимости. Они пока ждут. Низкие ставки — низкие «дозы». Зависимость лечится постепенным отвыканием с уменьшением доз. Рынку недвижимости нужна снова доступная ипотека. Не сразу, но постепенно, банки исчерпают потенциал заработка на кросс-курсах валют и станут направлять ресурсы на кредитование. Рано или поздно ставки стоимости капитала будут снижаться. Так как без этого невозможно восстановление экономики, деловой активности рынка, потребительского спроса, а, значит, и восстановления темпов производства, развития бизнеса и сокращения безработицы. Рано или поздно. Медленно. Так как резкий отказ от «наркотика» приведет к коллапсу сердечно-сосудистой, читай, финансовой, системы рынка.
Новые методы, новые лекарства. Рынок ждет также появления новых нестандартных методов. Например, в скором времени американские банки начнут предлагать покупателям жилья ипотечные займы с автоматически уменьшаемой суммой основного кредита (Automatic principle reduction mortgages). Принцип действия этого займа заключается в том, что сумма основного кредита «завязана» на рыночной стоимости недвижимости, и если цена дома упадет, то снизится и эта сумма. Цель введения такого типа ипотеки — уменьшить число людей, которые по причине невозможности выплатить ипотечный заем остаются должны банкам сумму, превышающую стоимость их жилья. Также планируется, что эта мера увеличит спрос на жилую недвижимость.
Однако банки вряд ли станут охотно предлагать этот тип займа без серьезного стимулирования со стороны государства. Поскриптум: Лечение зависимостей – дело многолетнее. Выход из кризиса займет не один месяц. Главное – не допустить рецидива.
АНП
